央行双降为何无助于楼市回暖？

房地产  2015-10-28 09:36

[摘要] 央行双降为何无助于楼市回暖？国央行10月23日突然宣布，从10月24日起降低存贷款利率0.25%，和下调存款准备金率0.5%，同时撤销存款利率浮动上限。在10月26日的十八届五中全会召开前，中国央行突然降息降准，不仅让正在增长下行的中国经济企稳增添动力，也能够通过货币政策发力，为明年开始的“十三五”规划平稳开局铺路。

央行双降为何无助于楼市回暖？国央行10月23日突然宣布，从10月24日起降低存贷款利率0.25%，和下调存款准备金率0.5%，同时撤销存款利率浮动上限。在10月26日的十八届五中全会召开前，中国央行突然降息降准，不仅让正在增长下行的中国经济企稳增添动力，也能够通过货币政策发力，为明年开始的“十三五”规划平稳开局铺路。

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楼市去库存化进展缓慢

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这是中国央行在不足两个月时间里，第二次实施降息降准，目的是保证经济增长企稳，为明年经济增长创造条件。可以看到，从2014年11月以来，中国央行已经降息6次降准5次了，这些政策向市场释放出大量的流动性。对当前内地的金融市场来说，不仅让存贷款利率降到历史低水平，也让整个金融市场的利率降到历史低水平，无风险利率十年期国债利率破“3”向“2”。也就是说，在中国央行持续宽松的货币政策下，内地整个金融市场的融资成本已经全面降低，但是目前内地经济生活中的一些问题还是没有得到解决。

比如已经持续了一年多的经济增长下行压力并没有因为央行宽松的货币政策而缓解，反之所面临的风险还是较高，特别是第三季度的GDP破“7”到6.9，更是意味未来中国经济增长的压力可能会越来越大。那么当前及未来中国经济增长压力为何会越来越大？其实，为重要的问题就是内地目前存在严重的产能过剩，整个经济结构调整十分缓慢。这些都导致今年前三季度的固定资产投资一直处于低位增长，尤其是房地产的投资增长更是下跌到“3”的水平。也就是说，由于严重的产能过剩，私人部分或私人企业投资没有意愿增加投资，而当前内地投资的增长基本上由政府推出大量的公共基础建设来支撑。这也是为何中国央行一年来采取宽松的货币政策，让市场流动性泛滥，但是这些流动性并没有流入实体经济，并让实体经济走出困境。

拖累私人投资及企业投资的为主要方面是房地产的去库存化进展缓慢。我们应该看到，一年来中国央行持续降息降准之后，内地房地产市场直到5月份才有所起色，其主要表现为一线城市及部分二线城市销售增长及房价又开始上行，但对三线以下的城市来说，房地产市场的供应过剩问题仍然十分严重。在这种情况下，内地不少房地产企业不仅不增加房地产市场投资，反之正在逐渐退出房地产市场，使得对房地产投资越来越少。

一场股市及时雨

估计，这次中国央行的降息降准看上去是有利于房地产市场化解住房库存过剩问题，但当不少城市的房地产市场失去投资价值，住房投资者正在退出房地产市场时，要去库存化并非容易。如果低成本的资金不能够流入房地产市场，内地的产能过剩问题及房地产投资增长快速减少的问题同样难以解决。内地经济增长下行的压力仍然会很大，大量的流动性就可能会在金融体系内循环。如果这种情况出现，对当前中国的股市是一种重大的利好。

经过今年7至8月份的股灾，中国股市的信心受到严重的挫伤，直到9月份以来随利空因素的消化和投资者情绪的恢复，信心才有一点点恢复，股市指数也开始有所反弹。从9月2日到10月23日为止，上海综合指数反弹近8%，两融业务开始增长，市场成交量开始上升到万亿以上的水平，投资者开始进入市场。特别是在十一黄金周之后，这种迹象更是明显。

而这次中国央行的降息降准，不仅降低了整个金融市场的融资成本，也可能让泛滥的流动性进入股市，从而为当前中国股市向好增添动力。但是，这是否能让股市步入2014年11月央行降息后股市全面上涨的路还是不确定，投资者还得继续观察。有一点可以肯定的，就是央行的降息降准可以刺激市场情绪和投资者信心的快速恢复。因为在目前内地金融市场资产配置荒的背景下，这次降息降准会进一步引导无风险利率下行。在未来无风险利率下行的趋势下，大类资产配置会持续向股市转移，中国股市可能会在震荡中向好。

无论是从理论上说还是从经验上来看，低利率周期是股市向好的大动力。2008年美国金融危机后的量化宽松货币政策把利率推低到零的水平，也是美国道琼斯指数由6600点上升到18000多点大的动力。而中国央行降息降准已经把内地金融市场的利率推到历史低水平，自然为中国股市的向好增添动力。